Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что ждет владельцев доли в квартире, законные изменения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Верховный суд поставил точку в споре собственников жилья и владельцев микродолей
Несколько квадратных метров в квартире — это еще не повод для вселения. Верховный суд поставил точку в споре собственников жилья и владельцев так называемых микродолей. Конфликты на этой почве возникали регулярно. Рейдеры превращали в кошмар жизнь людей. Доходило до криминала. И вот, наконец, все разъяснения даны.
И в тесноте, и в обиде. Не так коварен квартирный вопрос, как его прямое следствие — долевая собственность. Рано или поздно практически все сталкиваются с необходимостью раздела квадратных метров. Развод супругов, получение наследства, ссора родственников — мало ли какие бывают житейские ситуации! И тогда надо быть готовым, что в вашей квартире появятся чужие люди.
Когда Марина вернулась домой, обнаружила в дверях новые замки. Пока она лежала в больнице, бывший муж, по его словам, подарил свою долю другим людям.
«На площадь 14 метров вселилось четыре человека. Вся моя мебель стояла в общем коридоре, мне определили место жительства на лестничной клетке, рядом с мусорным стояком», — рассказывает Марина Зиновьева.
А к москвичке Галине Ивановне Песиковой наведались квартирные рейдеры, купившие долю в ее однушке. Линия фронта пролегала прямо по потолку.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Законодательство о минимальных долях в квартире
Гражданский кодекс предусматривает возможность владения квартирой на праве общей долевой собственности. Однако закон не ограничивает максимальное количество собственников. Поэтому жилое помещение может быть одновременно в собственности любого количества владельцев.
Жилищное законодательство предусматривает минимальную норму жилья на 1 человека, на 2 граждан и на каждого следующего. В зависимости от количества членов семьи и общей площади квартиры. Семья может получить статус нуждающейся в улучшении жилищных условий. Однако никто не запретит продолжать вселять родственников.
Права на жилье есть только у собственников объекта. Именно собственник имеет право не только проживать, но и распоряжаться объектом. Владелец может продать свою долю, завещать или подарить.
В последние годы большое распространение получил выкуп долей в квартире черными риелторами. Доля оформляется в собственность граждан, которые вселяются и отравляют жизнь сособственников с целью выкупить их доли за бесценок (профессиональные соседи).
С 2021 года Государственная дума рассматривает законопроект, направленный на запрет продажи микродолей, чтобы защитить права добросовестных долевых собственников. Однако на май 2021 закон не был принят.
Основные изменения, которые предусматривает законопроект:
- сохранение права на вселение в квартиру только для владельцев определенного количества кв. м.;
- наложение запрета на регистрацию граждан сверх нормы площади (1 зарегистрированный гражданин на 8 кв.м.);
- возможность продажи микродолей только совладельцам (в том числе в принудительном порядке).
В целом, принятие законопроекта не должно повлиять на законные сделки и наследование квартир. Запрет налагается исключительно на приобретение долей посторонними гражданами.
Законодатель желает снизить дробление квартир на доли и закрыть пробел в нормах закона для черных риелторов. В 2021 году отсутствуют законные методы борьбы с захватом жилья профессиональными соседями.
Больше всего новшеств будет касаться автомобилистов и владельцев недвижимости. Изменения ждут также работающих пенсионеров. В России упрощается порядок проведения сделок с недвижимостью для собственников с долевым участием. Теперь подобные сделки можно не заверять у нотариуса, если все долевые собственники согласны оформить простой договор. При этом законодательство предусмотрело исключения из этого правила. Так, по-прежнему подлежат удостоверению нотариусами в обязательном порядке сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним собственникам.
Искусство обмена: в РФ упростят продажу жилья с детскими долями
С какими сложностями сегодня сталкиваются семьи, купившие квартиру с использованием маткапитала
Авторы законопроекта ФЗ 42326-8 предлагают внести изменения в Гражданский кодекс, которые помогут справиться с незаконными захватами находящегося в общей долевой собственности имущества. Документ запрещает продажу и дарение посторонним лицам доли в праве общей собственности на жилое помещение, если она не выделена в натуре. Правонарушения возникают при разделе наследства, совместной собственности супругов или общедолевой собственности членов семьи.
Первая попытка узаконить происходящее с рынком недвижимости была предпринята в 2017 году, когда глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, председатель комитета по ЖКХ Галина Хованская и ее заместители Александр Сидякин и Павел Качкаев предложили ввести запрет на продажу микродолей, которые не соответствуют учетной норме, и ограничения на их регистрацию. Этот закон был принят осенью 2022 года. Нынешний законопроект впервые был внесен в Госдуму в декабре 2021 года, но в первой редакции не был поддержан правительством. В новой редакции депутаты должны рассмотреть законопроект 20 апреля, однако будет ли он принят или отклонен — неизвестно.
Как быть с существующими сделками?
Изменения касаются только правоотношений, которые наступают с 1 сентября. С существующими долями можно совершать любые сделки. С начала осени владельцы все также смогут быть хозяевами имеющихся долей, но продавать их или распоряжаться ими иначе они уже не смогут.
Есть и вопрос, на который пока никто не дает ответа: что делать с микродолями тем, кто уже владеет ими на законных основаниях. Большинство юристов считает, что подобные нововведения не совсем справедливы, и скорее всего, будут новые правки. Это может быть совместная продажа долей в пользу единого покупателя или другой подобный механизм. Пока что владельцы микродолей могут только попытаться признать свою долю недействительной и потребовать за нее компенсацию: для этого стоит ссылаться на статью 252 ГК РФ.
Квадратные метры раздора
Споры из-за недвижимости не редкость, достаточно посмотреть расписание любого суда. Ее делят при разводе, за нее спорят наследники, за нее борются очередники… Некоторые годами пытаются вселиться в принадлежащее им наряду с другими сособственниками жилище, другие столько же защищают свое право жить без соседей. Кто-то ежедневно противостоит так называемым черным риелторам, которые «профессионально» создают невыносимые условия для собственников, вынуждая их продать квадратные метры за бесценок. Порой покоя и сна собственников лишают те, кому в жилье принадлежат незначительные доли, буквально по 10–20 кв. сантиметров.
На кусочки право собственности может разлететься по множеству законных причин. Например, в результате раздела между наследниками. «Все большее распространение получают небольшие студии площадью 25–30 кв. метров. При наследовании студии 30 кв. метров шестью наследниками (родители наследодателя, его супруг и трое несовершеннолетних детей) их доля в праве собственности на квартиру может составлять 5 кв. метров», – моделирует ситуацию адвокат, юрист BGP Litigation Анастасия Прокопова.
Микродоли могут возникнуть и в результате использования при покупке жилья материнского капитала, размер которого учитывается при расчете долей родителей и детей в квартире. Они вовсе не должны быть равными, а могут рассчитываться из «веса» маткапитала в общей стоимости недвижимости, объясняют юристы.
«Микродоли могут появляться и при разделе общего имущества супругов в судебном порядке, если одна из сторон докажет, что большая часть имущества была приобретена на средства, полученные до брака. Например, была продана квартира, принадлежащая одному из супругов до брака, добавили общие сбережения и купили квартиру дороже», – объясняет адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Евгения Рыжкова.
Сложность в том, что независимо от размера доли человек имеет право проживать в квартире, пользоваться ванной, туалетом, кухней… И потому наиболее ожесточенные споры разворачиваются как раз вокруг вселения в жилье владельца нескольких квадратных метров, а то и сантиметров.
Порядок продажи доли в жилом помещении
При продаже доли в квартире необходимо получить согласие от других собственников имущества. По-другому продать недвижимость не получится. При оформлении сделки необходимо предоставить письменное согласие от всех дольщиков. В ином случае органы Росреестра не зарегистрируют сделку.
Обратите внимание на то, что первое право выкупа доли получают другие дольщики. Например, если вы решили продать часть недвижимости, сначала необходимо поговорить с другими собственниками. Вполне возможно, что они пожелают выкупить вашу часть. Если у вас уже есть покупатель, то миновать процедуру невозможно.
В любом случае дольщики обладают правом первой очереди на выкуп доли. Подобная практика приветствовалась при продаже комнат в коммунальных квартирах.
Не так давно вступили в силу изменения об обязательном заверении сделок купли-продажи недвижимости. Раньше продать квартиру можно было без привлечения специалиста. Сейчас это сделать невозможно. Поправки предусмотрены для исключения мошенничества со стороны продавца или покупателя.
Важно! Однако изменения затронули только сделки реализации недвижимости, находящейся в долевой собственности. Это необходимо для защиты прав и интересов других собственников.
Конечно, продажа недвижимости с привлечением нотариуса становится дорогостоящей процедурой, ведь на его услуги придется потратить не меньше 10 тысяч рублей. Но, по мнению Правительства РФ, такой подход более целесообразен, так как мошенниками могут оказаться не только продавцы, но и покупатели. Обезопасить сделку можно только с привлечением третьих лиц.
Зачастую стоимость услуг нотариуса напрямую зависит от цены доли в квартире, поэтому чем больше цена, тем выше оплата. Но некоторые продавцы ухитряются получить выгоду. Такое встречается тогда, когда по договору стоимость доли низкая, а фактически покупатель уплачивает совершенно другую сумму.
Мнение второе: налог платить нужно, если стоимость квартиры превышает 1 млн. руб.
Его зачастую занимают налоговики в отдельных регионах и местных налоговых инспекциях. Логика такая. Налогом не облагают только то имущество, которое находилось в собственности человека три года и больше. Была продана квартира (целиком как единый объект). На нее было получено новое свидетельство о праве собственности. Собственником самой КВАРТИРЫ (а не второй доли в ней) человек стал меньше трех лет назад. Следовательно, доход от продажи квартиры облагается налогом. При этом он получает право воспользоваться вычетом, установленным пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса (вычет — это некая сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога). В данном случае вычет составляет 1 000 000 руб. Тогда сумма налога с дохода от продажи квартиры составит:
(Продажная стоимость квартиры — 1 000 000 руб. (вычет)) х 13% (ставка налога)
Этап №2 — Ищем другого покупателя
Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.
С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).
Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Самый простой вариант того, что можно сделать со своей долей в квартире – просто жить в ней. Постараться наладить общий быт с другими собственниками, если они тоже там проживают.
Можно оформить раздельные лицевые счета, чтобы оплачивать коммунальные услуги отдельно. Для этого нужно обратиться в ЖЭС, РСЦ или товарищество собственников, где обслуживается ваш дом. Так нужно заключить договор на оказание услуг. При себе необходимо иметь паспорт и свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости. Кроме того, нужно заключить отдельные договоры на обслуживание и по другим коммунальным услугам: водоснабжение, электроснабжение и т.д.
В случае если ваша доля составляет целую комнату, вы можете отделить ее от всей квартиры. Установить замок на дверь или закрывать ее на ключ. Если доля в квартире меньше, чем отдельная комната, то препятствовать перемещению других жильцов недопустимо.
Допускается ли продажа доли в квартире?
Каждому собственнику нужно осознать, что его доля не оформляется в виде отдельно взятой части жилья, определяемой математическими метрами, а является долей в праве собственности на объект недвижимости. Собственник, пытающийся сбыть долю в жилище, должен быть готов к тому, что это достаточно непростая операция с юридической точки зрения. Квартира обязана пройти процесс приватизации. Приватизированное имущество нередко принадлежит нескольким собственникам, состоящим или не состоящим в родственных отношениях. Актуальные изменения в законе о недвижимости исключают возможность совершения сделки о купле-продаже доли, если ее не оформляет нотариус. Его заверение считается обязательным основанием для Росреестра, который регистрирует сделку.